| ВНИМАНИЕ
!!! |
|
Идеальная смета
Смета – один из важнейших документов, с которых начинается строительство, ремонт или реконструкция любого объекта. При выборе подрядной организации для проведения работ именно анализ сметы дает полную картину стоимости работ, позволяет оценить профессионализм потенциального подрядчика. Первоначально при организации тендера, подрядчики-претенденты составляют на основании проектных материалов предварительные сметы, чтобы определить ориентировочную стоимость проекта. В предварительной смете описываются основные виды работ, объемы и расценки.
Предварительные сметы от нескольких подрядных организаций сравнивают по расценкам на работы, стоимости применяемых материалов и окончательной сумме. Далее и это важно - необходимо сравнить состав работ, внесенных в сметы. Часто подрядчик, желая выиграть тендер, закладывает не все виды работ, которые необходимо выполнить на объекте, тем самым предлагая меньшую стоимость строительства по смете, хотя может применять более высокие, чем у других подрядчиков, расценки на работы, в итоге выигрывает тендер и получает заказ. Если бы в смете были учтены все работы, то он, возможно, никогда бы и не выиграл. То же относится и к материалам. Подрядчик может заложить в смете некую среднюю стоимость работ по монтажу, например силовой и слаботочной сети, а ведь современный офис требует прокладки очень большого количества кабелей: электроснабжения, охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, телефонные линии, компьютерные сети.
Когда предварительная смета составлена и она устраивает заказчика по цене, смету необходимо перепроверить и уточнить. Заказчику нужно выехать непосредственно на объект, пройти и посмотреть, какие могут возникнуть проблемы при производстве работ. Особенно это важно при реконструкции, ведь реконструируют обычно старые здания, состояние которого надо внимательно обследовать: не потребуются ли дополнительные работы по укреплению фундамента, стен, по изменению дверных и оконных проемов. Так же внимательно нужно исследовать несущие перекрытия, балки, колонны, стены, лестничные марши, не потребуется ли их усиление или даже полная замена. Стоит обратить внимание на теплоизоляционные характеристики стен, возможно, потребуется дополнительное утепление на соответствие современным требованиям к теплоизоляции ограждающих конструкций. При обследовании кровли необходимо уделить особое внимание наличию протечек, определиться в необходимости замены гидроизолирующего ковра (если речь идет о плоской крыше), возможно, потребуется дополнительное утепление. В случае многоскатной кровли, где имеются деревянные конструкции, нужно проверить все элементы на предмет наличия гнили, обзола, грибка, возможно потребуется провести работы по замене сгнивших или пришедших в негодность элементов. Обследование необходимо сделать до утверждения сметы.
Важно!
При анализе сметы в первую очередь следует обратить внимание на дорогостоящие работы, которые могут возникнуть при ремонте, реконструкции или строительстве, но не предусмотрены проектом. За время составления проектной документации и получения согласований могли произойти изменение на объекте. Особенно часто возникают дополнительные работы по реконструкции подвалов в старых зданиях и по кровле - это самые проблемные места. Например, из подвала, который раньше не использовался, недостаточно просто вывезти мусор, сделать пол и оформить стены. Часто для защиты от весенних затоплений необходимо предусмотреть дренаж для отвода воды из подвальных помещений и выполнить гидроизоляцию. Если подвал требуется углубить для обеспечения достаточной высоты потолка, может возникнуть необходимость проведения дополнительных работ по укрепления фундаментов.
Проведя подробнейшее обследование, сравнив проектный материал и смету, в нее вносятся коррективы, чтобы по возможности избежать неожиданного резкого возрастания стоимости в процессе работ.
Подробный анализ сметы
Когда выбран подрядчик, смета анализируется более внимательно. Проверяется состав и объем работ, заложенных в смете, цифры сравниваются с данными проекта и с контрольными замерами (их нужно обязательно провести, особенно на дополнительные работы, которые не были предусмотрены проектом).
Далее производится анализ расценок на отдельные виды работ предусмотренные в смете. Многие фирмы при составлении смет используют московские территориальные сметные нормы (МТСН). Имеется специальная компьютерная программа, с помощью которой можно осметить любые виды работ и рассчитать стоимость необходимых строительных материалов.
Коммерческая строительная фирма, как правило, составляет смету, используя собственные расценки. Эти расценки часто выше, чем государственные, даже с учетом повышающих индексов, и они могут существенно отличаться в разных подрядных организациях. Коммерческие расценки можно сравнивать с расценками опубликованными в различных строительных журналах и на сайтах в Интернете.
Пример
Проверка - очень серьезная работа, следует проверить не только расценки и соответствие их данному виду работ, но и условия работы. Например, однажды при строительстве офиса подрядчик заложил в смету работу «Прорезание оконного проема в железобетонной стене с использованием оборудования HILTI». При обследовании объекта выяснилось, что проем прорезали не в железобетонной, а в пенобетонной стене. Пенобетон легко пилится обычной пилой, стоимость такой работы ниже примерно в 15 раз. Также и разработка грунта может производиться механическим или ручным способом, с обеспечением водопонижения или другими усложняющими мероприятиями. Обратите внимание: в смете могут быть необоснованно применены дорогостоящие расценки, не соответствующие выполняемому виду работ.
Виды смет
При составлении сметы работа начинается с составления локальной сметы на один вид работ или объект. В составе локальной сметы должна быть проведена группировка по конструктивным элементам здания соответствующая технологической последовательности производства работ. Списки используемых материалов могут включаться в эти сметы, а могут перечисляться в отдельном документе, который называется “Ресурсная ведомость” или “Ведомость строительных материалов”. В этой ведомости приводится объем необходимого строительного материала (в тоннах, килограммах, погонных метрах и т.д.), далее указывается стоимость единицы материала и в конце строки стоимость всего объема. Так определяется стоимость всех строительных материалов на весь объект или отдельный вид работ.
Объектные сметы объединяют локальные и содержат стоимость: строительных, монтажных работ, оборудования, инвентаря, а также прочих затрат. Например, в объектную смету на благоустройство прилегающей территории могут входить локальные сметы: на устройство асфальтированной автостоянки, озеленение, строительство забора, радиоуправляемый шлагбаум, наружное освещение и видеонаблюдение и т.д.
В объектных сметах на стоимость СМР начисляются средства на временные здания и сооружения по процентной норме, затраты на временное отопление, связанное с зимнем временем.
В сводном сметном расчете стоимость строительства отдельных объектов распределяется по графам: строительные, монтажные работы, оборудование, мебель, инвентарь, прочие затраты и в итоге выводиться общая сметная стоимость. В сводном сметном расчете учитываются затраты на подготовку территории (оформление земельного участка, отвод земли, разбивка осей, плата за землю), затраты на снос строений, перенос сетей, компенсации по возмещению убытков при отводе земель, осушению, рекультивации земель, оплата услуг по выдаче технических условий, затраты на проектно-изыскательские работы, авторский надзор, подготовку эксплуатационных кадров.
Смета может составляться с помощью специальной компьютерной программы, но это необязательно. В принципе, составить смету может любой человек, имеющий строительное образование, но для составления хорошей сметы нужно иметь опыт и знать технологию строительства. Конечно, работать в программе проще, потому что в ней заложено большинство видов работ, их стоимость, необходимые строительные материалы с нормами расхода и т.д. Например, если в смете нужно предусмотреть работы по возведению гипсокартонных перегородок, сметчик указывает “Возведение перегородок из гипсокартона”, а программа автоматически подставляет комплексную расценку, учитывающую все этапы технологического процесса: установка каркаса, обшивка листами гипсокартона, заделка швов. Последующие работы ( грунтовка, шпаклевание, оклейка обоями под покраску, окраска) вводятся как отдельные работы.
Работы, предусмотренные в смете, можно разбить на несколько этапов. Это удобно и для строителей, и для заказчика: становится понятно, какие работы в какой период должны быть закончены и сколько они стоят, появляется возможность поэтапной оплаты работ.
Обратите внимание!
Как определить, что в смете заложено больше строительных и отделочных материалов, чем нужно? Сметчик может намеренно завысить объемы работ, а установить такое завышение можно только внимательно обследовав объект. Кроме того, могут быть необоснованно завышены нормы расхода материалов. Например, закладывают расход штукатурной смеси 30-50 кг/кв.м. при слое толщиной 10 мм, а по нормам производителя смеси расход составляет 20-22 кг/кв.м. (нормы расхода указываются на каждой упаковке, будь то краска, шпатлевка или сухая смесь).
Кстати, краски почти всегда расходуется больше, чем рассчитывает производитель. Еще не было ни одного объекта, чтобы строители точно уложились в нормы расхода, указанные на банке с краской. Учтите это!
Со шпатлевкой несколько иная ситуация. Если стена оштукатурена с большими неровностями или каркас под облицовку гипсокартоном поставлен с серьезными отклонениями, то брак исправляется более толстым слоем шпатлевки. Соответственно, расход резко возрастает, поэтому строители могут закладывать расход больше чем рекомендует производитель, с запасом на некачественную работу либо на исправление существующих дефектов стен.
Источник: www.advokat-kachestva.ru
Авторы: Александр Мирошкин, Алексей Самойлович
Главная | Вверх