| ВНИМАНИЕ
!!! |
|
Проблемы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности в свете новых законов
Введение в действие пакета законов в области реформирования градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и участия физических и юридических лиц в долевом строительстве объектов недвижимости на участников инвестиционной деятельности произвело ошеломляющий эффект.
Недоработанность принятых документов
Прежде всего, отметим поспешность принятия таких жизненно важных для страны правовых документов практически без предварительного обсуждения специалистами строительного комплекса, юристами и широкой общественностью.
После принятия градостроительного и жилищного кодексов выяснилось, что для их реализации на практике требуется разработать и принять ещё свыше 200 законодательных актов (постановлений, приказов, инструкций и так далее). Такое мнение высказал Министр регионального развития Российской Федерации В.А. Яковлев, возглавляющий в Правительстве строительную отрасль и сферу жилищно-коммунального хозяйства.
По причине недостаточной продуманности принятых документов часть положений будет вводиться только через несколько месяцев (обязательное проведение аукционов на земельные участки взамен конкурсов на строительство объектов с 01.10.05) или даже несколько лет (принятие не позже пяти лет правил землепользования и застройки).
Проблема лицензирования строительной деятельности
Требует осмысления и разъяснения отказ от устоявшейся системы лицензирования отдельных видов деятельности и экспертизы проектно-сметной документации для большей части возводимого жилья и иных объектов недвижимости.
Очевидно, что и лицензирование и экспертиза нуждаются в совершенствовании. Сегодня получение лицензии не представляет сложности для любого физического или юридического лица и давно превратилось в узаконенные поборы. При этом инстанции, выдающие такие лицензии, являются не государственными органами, а коммерческими структурами при органах исполнительной власти. Малочисленность их штатов не позволяет контролировать деятельность субъектов, получивших у них лицензию. Кроме того, эти инстанции не несут ответственность за выдачу лицензий фирмам, не имеющим квалифицированных руководителей и специалистов строительного профиля, прошедших проверку их профессиональных знаний и качества выполняемых работ. Также практически невозможно организовать контроль, поскольку по лицензии, полученной в лицензионном центре Московской области (ЛЭУ), разрешено строить на всей территории Российской Федерации. В большинстве стран с рыночной экономикой лицензии на выполнение строительно-монтажных работ выдаются не организации, а конкретным специалистам, физическим лицам. У нас такой подход к лицензированию и подтверждению права на выполнение той или иной работы тоже существует, но для отдельных видов деятельности. Например, для механизаторов (права на управление строительной машиной или механизмом), сварщиков (дипломированный сварщик), стропальщиков и так далее.
Градостроительный кодекс не дает однозначного ответа на вопрос о дальнейшей судьбе лицензирования. В пункте 2 статьи 52 определено, что физические и юридические лица, осуществляющие строительство, реконструкцию, а также капитальный ремонт объектов капитального строительства, должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации. При этом не уточняется, каким именно требованиям, и включают ли эти требования наличие лицензии. Согласно статье 51, при выдаче разрешения на строительство не требуется документа, подтверждающего наличия у застройщика лицензии, а пункт 10 данной статьи не допускает требовать иные документы для получения разрешения на строительство.
Экспертиза проектно-сметной документации
Не меньше вопросов возникает при практической реализации Градостроительного кодекса в части экспертизы проектно-сметной документации. Конечно, существующий порядок проведения экспертизы надо менять. Наличие трёх независимых экспертиз (государственная вневедомственная экспертиза при бывшем Госстрое России, экологическая и промышленная экспертизы), являющихся самостоятельными юридическими лицами, собирающих деньги с инвесторов (служб заказчика) только за свою подпись и печать, и не несущих при этом никакой ответственности за безопасность и надежность возводимых сооружений - не лучшая форма государственного надзора за строительством. В качестве подтверждения может служить результат расследования причин обрушения несущих конструкций аквапарка в г. Москве, когда за проведение экспертизы было заплачено свыше $ 2 млн при нулевой ответственности за последствия.
Но и предусматриваемая Градостроительным кодексом отмена обязательной экспертизы при индивидуальном жилищном строительстве и строительстве иных объектов (гаражей, вспомогательных объектов), может привести к негативным последствиям. Кому будут жаловаться владельцы загородных коттеджей, в которых возникнут трещины, если коттеджи строил подрядчик, не имеющий лицензии, по собственному проекту, не прошедшему никакой экспертизы, без технического надзора, и ликвидировавший фирму после реализации построенных объектов.
Планируется создание единого органа, которому будет поручена экспертиза проектной документации при возведении объектов недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 60 Градостроительного кодекса, в случае наличия положительного заключения на проектную документацию, в действительности не соответствующую требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, указанный орган будет нести субсидиарную ответственность за причинение вреда в результате повреждения или разрушения построенного объекта.
Закон уже вступил в силу, а государственной экспертизы и негосударственной экспертизы, проводимой организациями, аккредитованными в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, до сих пор нет, как нет в России ни одного технического регламента на строительную продукцию.
Некоторые противоречия в новых законах
В новых законах есть противоречия правовым актам в области строительства, действовавшим до введения новых законов, и не отменённым после вступления их в силу. Это не только нормативные и методические документы бывшего Госстроя России, но и Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (от 25.02.99 № 39-ФЗ) и Гражданский кодекс Российской Федерации.
Так, например, в принятых законах появились несколько новых субъектов инвестиционной деятельности:
- лицо, осуществляющее строительство (Градостроительный кодекс);
- застройщик (№ 191-ФЗ, № 214-ФЗ);
- дольщик (№ 214-ФЗ).
Что следует понимать под этими терминами (инвестора, заказчика, подрядчика, пользователя), не уточняется. В ст. 1, где присутствует расшифровка терминов, слова "дольщик" нет. Нет такого термина и в Законе "Об инвестиционной деятельности" и в Гражданском Кодексе РФ.
Вероятнее всего, под "лицом, осуществляющим строительство" и "застройщиком" следует понимать "подрядчика", а под "дольщиком" - одного из инвесторов объекта строительства. Ничем не мотивированное появление новых терминов вносит затруднения в регламентацию их прав, обязанностей и ответственности.
Но у нас нет оснований считать эти термины тождественными, так как в пункте 1 статьи 5 закона № 214-ФЗ утверждается, что "застройщик" оказывает услуги при строительстве объектов долевого участия дольщикам, то есть он не может считаться подрядчиком, а договор долевого участия в строительстве не является договором строительного подряда, а должен быть признан договором об оказании возмездных услуг. При неисполнении одной из сторон (подрядчиком - застройщиком) такого договора, действующим законодательством предусмотрены только не выплата обещанного вознаграждения или расторжение договора, а по закону № 214-ФЗ - не только предусмотренные договором неустойки (штрафы, пени), но и возмещение причиненных убытков в полном объёме (сверх неустойки).
Требуют уточнения и определения объектов недвижимости в статье 1 Гражданского кодекса:
- объект капитального строительства - здание, сооружение, строение, строительство которых не завершено;
- реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства.
В статье 52 появляется термин "капитальный ремонт", без расшифровки, что под этим термином следует понимать.
В МДС 81-35.2004 ("Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации"), являющимся базовым документом для всех участников инвестиционной деятельности, используются следующие термины, относящиеся к сооружениям объектов недвижимости:
- новое строительство;
- расширение действующих предприятий;
- реконструкция действующих объектов;
- техническое перевооружение;
- поддержание мощности действующего предприятия;
- предупредительный (текущий) ремонт;
- реставрационные работы.
Естественно, возникает вопрос о правомерности распространения положений, изложенных в Градостроительном кодексе, на виды строительной деятельности, в нем не поименованные (расширение действующих предприятий, текущий ремонт, ремонтно-реставрационные работы).
В соответствии со ст. 53 Градостроительного Кодекса строительный контроль производится лицом, осуществляющим строительство, а государственный строительный надзор - органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченным на осуществление государственного надзора, если при их строительстве, реконструкции и капитальном ремонте он предусмотрен.
Кодексом не определено, кого следует считать лицом, осуществляющим строительство, и кто создает уполномоченный орган государственного строительного надзора и предусматривает необходимость или отсутствие в необходимости государственного надзора.
В соответствии с п. 3 ст. 54 Градостроительного Кодекса государственный строительный надзор федеральных органов исполнительной власти осуществляется при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов ядерной энергетики, опасных производственных объектов, линий связи, объектов обороны и безопасности, особо опасных технически сложных и уникальных объектов.
Государственный надзор всех других и упомянутых в п. 3 статьи 54 объектов осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 7 статьи 54 Градостроительного Кодекса не допускается осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора, предусмотренного настоящим кодексом.
В ст. 23 Закона о долевом участии в строительстве (№214-Ф3) контроль и надзор за строительством возлагается на уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, при этом не указывается, что это за орган и кто его вправе создавать. Создание такого федерального органа для государственного надзора за строительством жилья является нарушением п. 7 ст. 54 Градостроительного кодекса.
Итоги
Никто не будет отрицать, что принятый пакет жилищных законов - существенный шаг в правовом регулировании инвестиционной деятельности. Нет сомнения, что вследствие его принятия должно резко сократиться количество фирм-однодневок и мелких подрядчиков с сомнительной репутацией. Благодаря ужесточению требований к застройщику, появлению требований сбора денег только после оформления разрешения на строительство, которое будет выдаваться при наличии (приобретении) подготовленного участка, проектно-сметной документации и обязательной государственной регистрации договора, залога застройщика, граждане-дольщики получили более надежную защиту от аферистов.
Наряду с положительными сторонами, новая законодательная база может иметь и негативные последствия для застройщиков, подрядчиков и физических и юридических лиц - будущих владельцев объектов недвижимости.
Увеличатся затраты и сроки согласования и сбора документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
Планируемая субсидиарная ответственность органов государственной власти по возмещению вреда, причиненного жизни и здоровью физических лиц, имуществу физических и юридических лиц при выполнении изысканий, подготовке проектной документации, её государственной экспертизе и ненадлежащего осуществления государственного надзора за строительством, и солидарная ответственность банка, кредитующего строительство по обязательствам застройщика, приведет к росту сроков строительства, к значительному повышению стоимости строительной продукции. Необходимо в возможно короткие сроки привести в соответствие все действующие на сегодня правовые и нормативные документы в строительной сфере и дополнить их недостающими актами. В практической деятельности возникнет масса конфликтных ситуаций из-за нечетких формулировок отдельных положений вновь принятых законов. В частности, по гарантийным срокам и срокам исковой давности для зданий и сооружений. Ст. 756 Гражданского кодекса РФ устанавливает предельный срок обнаружения недостатков строительных работ - пять лет, а п. 5 ст. 7 Закона № 214 об участии в долевом строительстве предписывает, что гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее пяти лет. При этом верхний предел законом не предусмотрен.
И, конечно, требует уточнения и разъяснения п. 2 ст. 5 Закона № 214 "Об участии в долевом строительстве" об изменении цены после заключения договора по соглашению сторон. Такая норма дает возможность недобросовестному застройщику, ссылаясь на инфляцию и рост стоимости строительных материалов и иных ресурсов, требовать от дольщиков возмещения затрат дольщика (п. 1 ст. 5) практически в любых размерах.
Владимир МАКЛАКОВ
заместитель генерального директора по научной работе
ООО "Центр экономики и ценообразования в строительстве"
«Строительная инженерия» №6, Июнь, 2005
Главная | Вверх